Meu Imóvel é Irregular: A REURB Pode Resolver?

Na maioria dos casos, sim. A REURB (Regularização Fundiária Urbana), criada pela Lei nº 13.465/2017, foi pensada exatamente para dar documentação legal a imóveis urbanos que hoje não têm registro, escritura, ou estão em situação irregular por algum outro motivo.

O que caracteriza um imóvel "irregular" para a REURB

Se você mora em uma casa construída aos poucos, comprada por meio de um contrato de gaveta (aquele documento particular de compra e venda que nunca foi levado ao cartório), ou herdada sem que o inventário tenha sido formalizado, é bem provável que o imóvel se enquadre no que a lei chama de núcleo urbano informal — expressão que reúne loteamentos nunca aprovados pela prefeitura, ocupações antigas consolidadas ao longo do tempo e construções sem registro atualizado. O resultado prático é o mesmo em quase todos esses casos: mesmo quem sempre morou ali sem qualquer problema, muitas vezes não consegue vender o imóvel, oferecê-lo como garantia em um financiamento, ou transmiti-lo aos herdeiros sem complicações.

REURB-S e REURB-E: as duas modalidades

A lei prevê dois caminhos principais. A REURB-S (de Interesse Social) é destinada a áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda, e costuma contar com isenção ou redução das taxas e emolumentos cartorários. Já a REURB-E (de Interesse Específico) se aplica a ocupações que não se enquadram nesse critério, e nesse caso os custos do processo costumam ficar por conta dos próprios interessados.

Como funciona o processo, na prática

De forma resumida, o processo passa por algumas etapas. Primeiro, é feito um levantamento técnico da área — topográfico e cadastral —, identificando lotes, construções e ocupantes. Em seguida, o poder público (geralmente a prefeitura) aprova um projeto de regularização, que pode incluir ajustes de infraestrutura urbana quando necessário. Depois, é emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), documento que autoriza o registro individualizado de cada lote no Cartório de Registro de Imóveis. É só a partir desse registro que o morador passa, de fato, a ter um título de propriedade pleno — podendo vender, financiar, deixar em herança ou usar o imóvel como garantia sem entraves.

E se já existe um registro anterior sobre a área?

Um ponto que costuma gerar dúvida: a existência de um registro imobiliário anterior sobre a área — por exemplo, de um antigo proprietário que nunca formalizou o parcelamento — não impede, necessariamente, a regularização por meio da REURB. A lei prevê mecanismos para lidar com essas sobreposições, incluindo a notificação do proprietário original para que ele possa se manifestar. Cada situação, porém, tem suas particularidades, e a análise de qual caminho se aplica exige avaliação específica do caso.

O que fazer se você suspeita que seu imóvel está nessa situação

O primeiro passo é reunir o que já existir de documentação: comprovantes de compra, contas de água e luz antigas, declarações de vizinhos, IPTU, qualquer registro que demonstre há quanto tempo a família ocupa o local. Esse material é essencial para instruir o pedido de regularização, seja ele conduzido por um núcleo de REURB da prefeitura, seja por outras vias, como a usucapião, quando for o caso mais adequado.

Cada situação tem particularidades — o tipo de ocupação, a existência ou não de registro anterior, se a área é pública ou privada — e isso muda o caminho mais indicado. Veja também quais documentos costumam ser necessários e, se o problema envolver falta de escritura em um imóvel específico (não uma ocupação coletiva), o texto sobre como regularizar um imóvel antigo ou sem escritura.

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