Terreno de Marinha: o Passo a Passo Para Regularizar um Imóvel da União

Muita gente só descobre que seu imóvel está em terreno de marinha na hora de vender, financiar ou até simplesmente tentar tirar uma certidão atualizada no cartório. É um regime diferente do de qualquer outro imóvel "comum", porque o dono, formalmente, não é o particular — é a União. Entender esse regime é o primeiro passo para saber o que fazer.

O que é um terreno de marinha

Terrenos de marinha são a faixa de 33 metros medidos horizontalmente a partir da Linha do Preamar Média (LPM) de 1831 — uma referência histórica de maré, não a linha da praia atual —, avançando em direção ao continente, além das áreas de acrescidos de marinha (áreas que foram aterradas ou emergiram depois dessa data). Estão previstos no artigo 20, inciso VII, da Constituição Federal e regulados pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 e pela Lei nº 9.636/1998. Isso vale para o litoral, mas também para as margens de rios, lagoas e ilhas sujeitas à influência das marés.

Por não pertencerem ao particular, esses terrenos exigem uma relação jurídica própria com a União — diferente da propriedade plena que se tem sobre um imóvel comum.

Como saber se o seu imóvel está numa área de marinha

A demarcação da LPM é feita pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), com base em estudos técnicos, mapas históricos e dados de maré — e nem todo o litoral brasileiro já foi demarcado. Uma medida provisória publicada no fim de 2025 prorrogou o prazo da SPU para concluir essa demarcação até 31/12/2028; segundo o próprio governo, cerca de 80% da linha de terrenos de marinha do litoral já foi demarcada, mas ainda há trechos pendentes.

Para descobrir a situação do seu imóvel, os caminhos são:

• Consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — se já houver aforamento ou ocupação registrados, isso costuma constar lá;
• Solicitar informações diretamente à SPU (Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos), que mantém o cadastro dos imóveis da União na região;
• Verificar se o imóvel já tem RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) — o número de cadastro que a SPU atribui a cada imóvel da União sob ocupação ou aforamento.

Os dois regimes: ocupação ou aforamento (enfiteuse)

A exploração privada de um terreno de marinha acontece por um de dois regimes, e a diferença entre eles importa bastante para quem está regularizando:

No aforamento, o foreiro pode usar, gozar e até transmitir o imóvel a terceiros — mas sempre com a União figurando como titular do domínio direto, e sempre sujeito ao pagamento do foro anual e, na transferência, do laudêmio.

O que é o laudêmio

Laudêmio é o valor pago à União sempre que um imóvel aforado (ou ocupado com inscrição) muda de dono por venda — corresponde a 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem contar as benfeitorias (a construção, calçamento etc.). Ele não é cobrado todo ano, como o foro ou a taxa de ocupação; incide apenas no momento da transferência onerosa entre particulares, e precisa estar quitado antes de levar a escritura a registro.

Passo a passo para regularizar

• 1. Confirmar a classificação junto à SPU: antes de qualquer coisa, é preciso confirmar se o imóvel está mesmo dentro da faixa demarcada como terreno de marinha, e obter as informações cadastrais (RIP, se já existir) diretamente com a Secretaria do Patrimônio da União;
• 2. Requerer a inscrição no regime correto: se o imóvel ainda não tem inscrição, é necessário requerer a inscrição de ocupação ou o aforamento junto à SPU, apresentando a documentação do imóvel e do ocupante;
• 3. Regularizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis: com a inscrição da SPU em mãos, o passo seguinte é levar essa informação ao cartório, para que a matrícula reflita corretamente o regime (ocupação ou aforamento) e o RIP correspondente;
• 4. Manter os pagamentos em dia: o foro ou a taxa de ocupação são cobrados anualmente pela União — débitos em aberto podem gerar inscrição em dívida ativa e travar qualquer negociação futura do imóvel;
• 5. Antes de vender, calcular e pagar o laudêmio: se e quando o imóvel for vendido, é preciso obter a certidão de regularidade junto à SPU, calcular o laudêmio devido, quitá-lo, e só então lavrar a escritura pública mencionando expressamente o regime e o RIP — a escritura ainda precisa ser apresentada à SPU dentro do prazo, antes do registro definitivo no cartório.

Uma alternativa: a remição do foro

Quem já tem aforamento pode, em certas condições, requerer a remição do foro — a compra, junto à União, do domínio direto que ainda falta para completar a propriedade plena. Feita a remição, o foro deixa de ser cobrado, e o imóvel deixa de estar sujeito ao regime de terreno de marinha para fins de cobrança anual (o laudêmio, em geral, deixa de incidir também). É um caminho a avaliar caso a caso, já que depende de requerimento específico e do pagamento do valor de remição fixado pela SPU.

Isso pode mudar: a PEC dos terrenos de marinha

Vale um alerta para quem está regularizando um imóvel agora: tramita no Congresso a PEC 39/11 (já renumerada como PEC 3/22 no Senado), aprovada pela Câmara dos Deputados em dois turnos, que extingue os terrenos de marinha em áreas urbanas, transferindo-os aos atuais ocupantes mediante pagamento — e afastando, dali em diante, a cobrança de foro, taxa de ocupação e laudêmio. Até a publicação deste artigo, a proposta ainda aguardava votação no Senado, então ainda não é lei — o regime atual de aforamento e ocupação, com seus respectivos encargos, continua valendo normalmente enquanto isso não for aprovado. Vale acompanhar a tramitação se você tem um imóvel nessa situação, mas não é recomendável basear nenhuma decisão prática numa mudança que ainda não aconteceu.

O que fazer no seu caso

Cada matrícula tem seu próprio histórico com a SPU — pode já haver aforamento antigo, pendências de foro, ou nem sequer uma inscrição formal ainda. Antes de negociar, financiar ou simplesmente destravar a documentação de um imóvel em área de marinha, vale uma análise específica da situação cadastral junto à SPU e da matrícula no cartório, para entender exatamente qual regime se aplica e quais pendências precisam ser resolvidas primeiro.

Perguntas frequentes

Como sei se meu imóvel está em terreno de marinha?

O caminho mais direto é consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (que costuma indicar se há aforamento ou ocupação) e, em paralelo, solicitar informações à SPU sobre a demarcação da área e um eventual RIP já existente.

Se meu imóvel está em terreno de marinha, ele não é realmente meu?

Depende do regime. No aforamento, você tem o domínio útil — pode usar, gozar e até transmitir o imóvel —, mas a União mantém o domínio direto. Na ocupação, a situação é ainda mais precária: é uma autorização de uso que a União pode revogar unilateralmente.

O laudêmio é cobrado toda vez que eu quiser vender o imóvel?

Sim, a cada venda ou transferência onerosa entre particulares, o laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do terreno é devido à União, e precisa estar pago antes do registro da nova escritura.

É verdade que os terrenos de marinha vão acabar?

Existe uma proposta nesse sentido (a PEC 39/11) em tramitação no Congresso, já aprovada pela Câmara mas ainda pendente de votação no Senado. Enquanto não for promulgada, o regime atual de aforamento e ocupação continua valendo normalmente.