Posso Comprar a Cota de um Herdeiro e Só Transferir Depois? Riscos e a Forma Segura de Fazer Isso

Situação comum: o inventário já foi concluído, o imóvel está regularizado em nome dos 7 herdeiros, e agora um deles quer vender sua parte a outro herdeiro (que passaria a ter 2 cotas). A dúvida: dá para comprar agora e só "oficializar" a transferência quando o imóvel inteiro for vendido no futuro?

A resposta curta é: dá, mas do jeito errado isso é um dos negócios mais arriscados que existem entre herdeiros. Do jeito certo, existe um instrumento jurídico específico para isso — e é ele que este artigo explica.

Primeiro: uma vez regularizado, isso já não é mais "herança"

Enquanto o inventário estava em andamento, cada herdeiro tinha um direito hereditário (uma expectativa sobre uma universalidade de bens). Mas, a partir do momento em que a partilha foi concluída e o imóvel foi registrado em nome dos 7, a natureza jurídica muda completamente: agora existe um condomínio entre 7 proprietários, cada um titular de uma fração ideal do imóvel (artigo 1.314 e seguintes do Código Civil).

Essa diferença importa porque muda as regras do jogo:

• Não se trata mais de "vender direitos hereditários" (que tem regras próprias de renúncia e cessão dentro do inventário), mas de uma compra e venda comum de fração ideal de imóvel;
• Por ser imóvel, se o valor do negócio superar 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para que o negócio seja válido (artigo 108 do Código Civil) — um contrato particular, nesse caso, pode não ter validade plena para transmitir a propriedade;
• Incide ITBI (imposto municipal sobre transmissão onerosa de bens imóveis), e não ITCD — o ITCD já foi tratado (ou seria tratado) lá no inventário.

Por que "comprar agora e transferir só depois" é arriscado

Se o negócio ficar apenas combinado informalmente — um contrato particular, um recibo, uma conversa no WhatsApp — o comprador não vira, de fato, dono daquela cota. Ele fica com um direito pessoal contra o vendedor, não um direito real sobre o imóvel. Na prática, isso expõe o comprador a:

• Morte do vendedor antes da transferência formal: a cota entra no inventário dele, os herdeiros do vendedor podem desconhecer ou contestar o negócio, e o comprador vira credor de um espólio — tendo que disputar judicialmente algo que já achava ser seu;
• Dívidas e penhora contra o vendedor: se ele tiver dívidas, credores podem penhorar a fração ideal ainda registrada em seu nome, mesmo que o comprador já tenha pago por ela;
• Venda duplicada: nada impede, formalmente, que o vendedor negocie a mesma cota com outra pessoa, já que o registro no cartório continua em nome dele;
• Problema na hora da venda do imóvel inteiro: este é o ponto central da dúvida — quando os herdeiros decidirem vender o imóvel todo, é o titular registrado de cada fração que precisa assinar a escritura de venda. Se a cota ainda estiver em nome do vendedor original — e ele tiver falecido, sumido, ou simplesmente relutar em comparecer —, o comprador não consegue representar as 2 cotas sozinho. O problema que se queria evitar (burocracia agora) volta multiplicado lá na frente;
• Instrumento sem validade formal: como vimos, um contrato particular pode nem ser suficiente, legalmente, para transferir a fração ideal se o valor for expressivo.

A forma segura: cessão com procuração pública em causa própria

Existe um instrumento pensado exatamente para esse cenário — comprar agora, mas só "movimentar" o registro depois — sem ficar exposto aos riscos acima. Ele combina dois atos, feitos em cartório:

• Escritura pública de cessão de direitos sobre a fração ideal: já com o pagamento e a quitação formalizados, deixando claro, com força de escritura pública, que a cota já foi vendida e paga;
• Procuração pública em causa própria (artigo 685 do Código Civil): outorgada pelo vendedor ao comprador. Essa é a peça-chave — diferente de uma procuração comum, ela não se extingue com a morte do outorgante e dá ao comprador poderes para, a qualquer momento — inclusive na futura venda do imóvel inteiro —, agir como se já fosse o titular daquela fração, assinando em nome do vendedor sem precisar de nova autorização.

Na prática, isso resolve exatamente o problema:

• O comprador compra e paga agora, com segurança jurídica plena (o negócio já está formalizado por escritura pública);
• O registro da matrícula continua como está, sem necessidade de atualizar agora (evitando o custo e a burocracia imediata de averbação);
• Quando o imóvel inteiro for vendido, o comprador comparece à escritura já podendo assinar tanto pela sua cota quanto pela cota comprada — sem depender de o vendedor original estar vivo, disponível ou de acordo naquele momento.

Comparando as opções

Vale um alerta importante: adiar o registro não adia o imposto. O ITBI é devido com base no negócio jurídico em si (a escritura), não no momento em que a matrícula é atualizada. Formalizar a escritura agora — mesmo sem averbar a transferência na matrícula de imediato — é o que dá segurança ao comprador, e o recolhimento do imposto deve ser avaliado nesse mesmo momento junto a um contador ou junto à Prefeitura, para evitar autuações futuras.

O que fazer no seu caso

Cada família e cada matrícula têm particularidades — existência de outros credores, forma de casamento do vendedor, se há descendentes menores entre os herdeiros, valor do imóvel, entre outros fatores que mudam o desenho ideal do instrumento. Antes de formalizar qualquer negócio dessa natureza, o recomendável é uma análise da matrícula atualizada do imóvel e da situação de cada envolvido, para montar a escritura e a procuração com as cláusulas de segurança adequadas ao caso concreto — incluindo cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, previsão sobre o rateio do preço final e sobre eventuais benfeitorias.

Perguntas frequentes

Preciso do consentimento dos outros herdeiros para comprar a cota de um deles?

Não. Entre coproprietários (condôminos), não existe direito de preferência dos demais quando a venda é para outro condômino — o direito de preferência do artigo 504 do Código Civil só se aplica quando a fração é vendida a um estranho ao condomínio.

A procuração em causa própria pode ser revogada pelo vendedor depois?

Não, essa é justamente sua função: por natureza, é irrevogável, porque já representa a transferência do direito, e não apenas um mandato de representação.

Isso vale para imóvel rural também?

Sim, a lógica de condomínio e cessão de fração ideal é a mesma, mas imóveis rurais têm exigências adicionais (como o CCIR do INCRA) que precisam ser verificadas antes da formalização.

Quanto custa fazer a escritura e a procuração?

O custo varia conforme o valor do imóvel (tabela de emolumentos do cartório de notas do estado) e, separadamente, há o ITBI municipal a considerar. Vale consultar os valores no cartório da região antes de fechar o negócio.