Vendeu um Imóvel Herdado? Veja Como Funciona o Imposto de Renda Sobre o Ganho de Capital

Uma dúvida comum de quem herda um imóvel e decide vendê-lo: já paguei o ITCMD no inventário, vou pagar imposto de novo agora? A resposta é: pode ser que sim, mas é um imposto diferente, cobrado em um momento diferente e sobre uma base diferente — o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Herdar não é fato gerador de Imposto de Renda

Receber um bem por herança não gera Imposto de Renda para o herdeiro — o imposto devido nesse momento é o ITCMD, de competência estadual, já tratado no próprio inventário. O que o herdeiro precisa fazer, nesse momento, é apenas informar o imóvel recebido na sua Declaração de Ajuste Anual, pelo valor que constou no inventário.

O que é o ganho de capital, e quando ele aparece

O ganho de capital só entra em cena depois, se e quando o imóvel for vendido. Ele corresponde à diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição do imóvel — e é sobre essa diferença, não sobre o valor total da venda, que o Imposto de Renda incide.

Qual é o valor de aquisição do imóvel herdado

Para um imóvel recebido por herança, o valor de aquisição usado no cálculo do ganho de capital é, em regra, o mesmo valor que constou na declaração do inventário (a base de cálculo usada para o ITCMD) — e não o valor que o falecido pagou originalmente pelo imóvel, décadas atrás. Isso costuma reduzir bastante o ganho de capital tributável em relação ao que seria se o custo de aquisição original do falecido fosse usado.

Alíquotas do ganho de capital

O imposto é calculado por alíquotas progressivas, conforme o valor do ganho apurado na venda:

Na grande maioria dos casos de imóveis residenciais herdados, o ganho fica dentro da primeira faixa, tributada a 15%.

Isenções que podem reduzir ou zerar o imposto

Existem hipóteses de isenção que valem a pena verificar antes de vender:

• Único imóvel vendido por até R$ 440 mil: isento, desde que o vendedor não tenha vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos;
• Reinvestimento em outro imóvel residencial: isento se o valor total da venda for usado para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, aplicável uma única vez a cada 5 anos.

O prazo para pagar é diferente do IR anual

O ganho de capital não é pago junto com a declaração anual do Imposto de Renda — o recolhimento (via GCAP e DARF) deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Perder esse prazo gera multa e juros calculados à parte.

Como isso se relaciona com o ITCMD já pago

São dois impostos com funções diferentes: o ITCMD tributa a transmissão da herança em si, pago uma vez, no inventário. O ganho de capital tributa a valorização do imóvel entre o momento em que foi herdado (valor declarado no inventário) e o momento em que foi vendido — só existe, e só é pago, se e quando essa venda acontecer.

O que fazer no seu caso

Antes de vender um imóvel herdado, vale conferir com atenção o valor que constou na declaração do inventário (ele é o ponto de partida do cálculo) e avaliar se alguma das isenções se aplica ao seu caso — uma orientação conjunta entre advogado e contador evita surpresas na hora de declarar a venda.